一、客户为什么急于提前还贷

但就目前来说,你想提前还贷也不是一件容易的事。根据银行业内人士和客户的反映,早在2022年10月份申请的提前还贷,排除近5个月了,现在还没有可以还款;而目前申请提前还贷,排队已经排到了2023年10月份。

许多房贷客户之所以要提前还款,是因为承受不了高额的房贷利息。目前,房贷利率高企的银行客户,是一群运气很背的人,他们将房子买在了高房价的时候,申请的房贷利率也是高高在上。这部分客户群体是在2019年至2021年买房的。

2019年至2021年,全国各地涌现出了购房热潮,房价节节攀升。与此相应的是,银行住房按揭贷款的利率也“步步高”,当时的住房按揭贷款利率在5.3%至5.6%之间。在2021年,房贷利率还攀升至6%,最高的达到6.5%。在此期间,银行贷款市场报价利率(LPR)虽然下降了3次,5年期以上的贷款利率合计下降了35个基点,但这对于当时处于5%以上的房贷利率来说,降幅是微乎其微的。

2023年以来,许多省市的银行纷纷下调首套房贷款利率,使房贷利率进入“3时代”,有的银行房贷利率低至3.7%。这部分客户群体面对目前低至3.7%的房贷利率,心里是十分不平衡的。

好不容易掏空“几个钱包”买一套房子,价格买高了就算了,还要支付这么高的房贷利率二三十年,谁也会心里不舒服。于是这些银行客户就想着要提前还贷,早早地结束这种不适感。

二、银行限制提前还款,合法吗

银行之所以对提前还款进行限制,是因为住房按揭贷款是银行的一项质量很高的资产,也是银行利润的重要来源。2022年末,全国个人住房贷款余额约39万亿元,如果银行对于提前还贷不加以限制,让客户大量提前还款,那么,对银行的利润将会构成较大的冲击。

那么,银行限制客户提前还款,会不会有法律风险呢?也就是说,银行限制客户提前还款,是不是违法的呢?

我们都知道,客户办理住房按揭贷款,是有与银行签订住房按揭贷款合同的。借款合同签订之后,如果提前还款,就是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更。变更借款合同,需要客户(借款人)与银行双方协商一致。因此,提前还款的确需要银行同意。

而且,许多银行在借款合同中明确规定,借款人提前还款应提前向银行提出申请。就是说,借款人虽然可以申请提前还贷,但需要银行同意之后才能提前还款。因此,从法律的角度来看,银行未立即同意借款人提前还款,并不会违反借款合同的相关规定,不存在法律风险,无需对此负法律责任。

三、银行应该降低存量房贷利率

银行之所以对房贷提前还款设立了门槛限制,甚至要收取提前还贷违约金,增加客户的操作流程和还款成本,让许多客户放弃提前还款,无非就是两个目的:

一是留住房贷客户。房贷客户是银行优质的客户群体,只要在银行申请了房贷,银行就可以留住客户几年,甚至是几十年。

二是不让房贷业务减少利润贡献度。房贷业务是银行一项稳定的利润来源。目前,我国银行业共有39万亿的房贷,按平均4.5%的年利率计算,每年将为银行带来17550亿元的利润。

银行既然不肯放弃房贷客户,也不想丢失房贷业务,那么面对汹涌澎湃的提前还款潮,为何不降低房贷利率至合适水平,让房贷客户放弃提前还款,安心持有房贷呢?

面对大量的提前还贷潮,银行采取不让客户提前还款的方式,属于“堵”的策略,但“堵”的效果往往不好。越是“堵”,提前还款的客户越是多,排队越是拥挤。对于解决当下的“提前还款潮”问题,“疏”才是上策。这就像大禹治水。

那么,什么是“疏”的策略呢?就目前来看,银行主动降低存量的房贷利率,就是属于疏通的策略。通俗一点说,就是对存量的房贷利率进行打折,给房贷高企的客户的不适感一个“出口”。

对存量的房贷利率进行打折,我国的银行业已经有了先例。例如,在2008年下半年至2009年初,全球爆发金融危机,房地产市场极其低迷。当时,央行决定于2008年10月27日开始,将个人住房贷款利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍。

当时的利率打折政策,不仅针对新办理的房贷业务,存量的房贷业务也可享受。存量的房贷客户,到银行办理相关手续之后,就可将房贷利率降低至7折。

现在房地产市场面临的情况,比2008年金融风暴时的市场好不到哪里去,因此,银行很有必要对存量还贷实施有差别的利率打折政策,以此来留住房贷客户和房贷业务利润。


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