原标题:万柳6800万豪宅一天迎30多个客户 互联网IT员工是成交主力     当很多打工人踏上过年返乡路时,还有不少人正手携资金冲进楼市。     1月11日上午9点半,一家头部中介品牌的海淀门店里,店长宋佳(化名)正在给手下的20余名经纪人加油打气:“现在市场特别好,大家要两耳不闻窗外事,抓住机会,争取年前多签单!”
 
    宋佳所在的西三旗板块,从元旦至今,已成交了30多套房,这个水平超过了去年 月份。     “我带的9人小组,元旦到现在已经签过4单。年前我们要冲刺100万的佣金业绩,去年 月份才到70万。”她告诉作者,往年此时经纪人心态普遍比较散,也不是成交高峰期,过往公司为了激励经纪人签单,还会额外奖励茅台、手机等,但是眼下市场热度超出预期,奖励都不需要了。     春节前的北京楼市,正在悄然复苏回暖。     贝壳研究院于1月12日监测的数据披露,去年12月初防疫政策调整后,2023年1月上旬,北京二手房市场日均带看量明显回升,增幅达40%以上,成交量则较12月翻倍。     根据北京住建委的统计数据,2022年12月,北京二手住宅网签套数为8773套;全年规模则为14.24万套,同比下降26%——这一成交量创下近5年新低。     存量房成色几何,堪称北京楼市晴雨表,在整体成交占比中,二手房占比高达八成。     从一个更宏观的角度来看,房企暴雷声不断,销售断崖,而此轮救市能否奏效,市场普遍寄希望于一线城市消费端的复苏。     “2022全年出台了约600次楼市松动政策,但是政策失效,结果不理想。”同策研究院近期一份研报写道,原因是启动住房消费要具备两个条件:一是要有房价上涨的预期,二是城市之间传导规律是一线影响二线,二线影响三四线,即从高能级向低能级城市传导。“2022年尽管出台众多政策,但是上述两个条件缺失。”     万柳等明星板块率先回暖

  北京海淀区核心腹地的万柳板块,位置绝佳。这里紧邻颐和园,周边北大、清华、人大等名校云集, 学校中关村三小的加持,使得该板块成为北京房价制高点。此前被热议的“万柳少爷”所在的万柳书院即为其中的佼佼者,该小区曾在2022年拍出36万元的成交单价。

 

麦田房产区域经理辛坤成在这里深耕了12年,他告诉作者,万柳板块的上行景象如今再次出现,比如一天三四套成交、房子挂牌一周即成交、几个客户抢一套房等。但除了少数品质房高价成交之外,其余还是卖的性价比,以跑量为主,“上周末两天谈了9单,五六单要涨价,业主不好签约”。

 

 

在他的视角中,从12月中旬开始,改善客户开始率先进场万柳,这里从不缺乏热度,尤其是品质三居和四居,以及万柳华府和书院的豪宅。“最近钓鱼台7号院小区新挂牌了一套350平米的房源,报价约6800万,挂牌当天就有30多组客户去看房,业主一分都不让。”

 

 

疫情管控放松之初,万柳板块市场冷清,但阳康过后,成交量开始迅速回暖。

 

 

作者了解到,12月上旬,万柳仅成交9套,但下半月成交翻倍至20套;截止到1月14日,21套房源已卖出。

 

 

辛坤成介绍称,受多校划片、限价等因素影响,类似蜂鸟家园这样小面积占坑的学区房成交占比并不高,这部分客户对价格相对敏感,而这一波行情也是改善户型首先回暖,随后开始带动起小户型成交,12月份总价超过1500万元的户型成交约为13套,1月份至今成交的80%则是小户型。

 

 

类似万柳这样的明星板块,购买力十足,回暖示范效应往往带动其他区域。

 

 

麦田房产西二旗区域经理殷程娜观察到,该板块的市场复苏迹象,要从元旦开始,刚需客户开始集中入市。这部分客户之前还很犹豫,但是现在风向变了,带看转化成交比之前要笃定很多:“互联网IT员工是我们成交主力,有位女客户说,一方面担心裁员,收入下滑,连收入证明都开不出来,另一方面又不敢赌明年的行情。”

 

 

她以硅谷先锋小区举例称,此前月均成交量三套,元旦开始一周时间,即已成交6套。

 

 

往年春节过后,北京市场通常会迎来小阳春行情,量价齐升。此次上升行情提前到来——担心明年房价上涨,提前上车,成为不少购房者的普遍心态。从整体市场成交走势来看,2022年年末出现明显的翘尾行情,并在持续上扬。

 

 

诸葛找房以周为单位的统计数据显示,自去年12月12日-12月18日的1592套成交量低点开始,北京二手房的周成交量随后开始攀升,分别达到3214套、2061套以及3828套,单日(12月30日) 成交量达到908套。

 

 

经纪人节前忙“抢收”

 

 

对于这一波行情回暖,齐磊(化名)早有预期:“我们必须走在市场前面。”

 

 

作为朝阳区亚运村板块一家经纪品牌门店负责人,去年11月末疫情封控时,他的策略是将区域的房源进行重新梳理,目标瞄准那些急于成交、有明显缺陷,以及对市场悲观的房源,尽量压低业主的心理价位。“很多需求被压制,外部政策宽松,一旦价格下降,就会有成交,有成交就会有信心。”

 

 

“之前业主议价空间还很高,并且给足成交周期。现在我们直接告诉买家,千万不要有谈价的想法,业主不临时涨价就行。”齐磊告诉作者,疫情政策放开后,市场形势马上变了。

 

 

麦田的殷程娜亦有同感:现在议价空间非常少,很多挂牌业主也不着急卖,都愿意等节后赌一把,除非是已经换到房,以及有抵押着急用钱的。最近三四百万总价的房源,业主报价上涨一二十万都很正常。

 

 

不过,她也表示,刚需客户对价格还是很敏感。“硅谷先锋小区为例,66平米的主力户型,普遍成交价在420万-440万,现在这个价位的房源已经没了,下一波就是450万-460万的价格,但现在暂时还成交不了。”

 

 

多位经纪人的共识是,目前市场正处于“去库存”阶段,在这批性价比相对高的房源售罄后,剩下的房源价格会站上新台阶,一旦成交量明显起色,成交价也将上涨,至于涨幅多少,则取决于板块、品质等因素的分化程度、后续政策支持力度等。眼下,买方亦或卖方市场难以界定,超出市场水准的高报价目前仍难以成交。

 

 

以北京规模最大的经纪品牌链家为例,其市占率超过五成,截至1月17日中午,链家合计挂牌97246套二手房,这一库存量相较于2022年11月份的10万套高位,水位已有所减少。

 

 

“现在经纪人就很兴奋,干得好一个月就能把一年的钱给挣了。”麦田的辛坤成告诉作者,以往公司腊月25就放假了,今年推迟两三天,晚走一天可能就多成交一单,“现在要抢收”。

 

 

贝壳研究院近期调研也发现,代表从业者预期的贝壳经理信心指数走势,也预示了后期市场量价的回升。指标值从去年12月以来持续回升,其中二手房成交量KMI回升至47,逼近50的信心荣枯线,而成交价格KMI也升至2022年下半年以来的高位之上。

 

 

客户都不敢冒险加杠杆了

 

 

1月17日,国家统计局数据显示,2022年全国商品房销售额仅为13.33万亿元,规模下降至2017年的水平,其中住宅销售额同比下跌28.3%。

 

 

监管层频频出手放松调控,但对于此轮救市而言,北上广深四座一线城市的销售回暖至关重要。

 

 

尽管局部有所微调,但北京目前依然是全国楼市调控最严厉的城市。普通住宅认定标准、认房又认贷等政策仍在制约这座城市的购买力,尤其是占据主流的改善置换需求。卖掉手中的房子,再加上自身储蓄,凑足七八成首付后,购房者才能进入二手房或新房市场,连环单也由此形成。

 

 

“二手房市场好转,一般50天左右传导至新房市场。”一位TOP 20房企北京项目营销操盘手此前对作者表示,现在新房分化严重,好卖的项目集中在价格适中、位置好的刚需,以及豪宅项目;竞争激烈的改善盘,以及远郊盘去化速度仍旧一般。

 

 

另一位头部房企朝阳某项目营销负责人告诉作者,去年11月底信心跌入谷底,客户大多需要置换,自己房子卖不出去,自然就没钱来买新房。往年12月底价格促销,会有一波抄底客户,今年就特别少,自家项目最后两周卖了10多套,但还是远低于预定目标。不过最近客户到访量有所增加,上周末来了60多组,他预判新房行情起码等到年后才能显现。

 


    这位负责人表示,总价1000-2000万标的的新盘在朝阳特别多,同质化高,不具备稀缺性,加上北京土拍卡住“70/90政策”,户型上做不出来花样,客户可选择面太多,新盘竞争也特别激烈,难以卖到备案价。“崔各庄板块某央企项目开盘一年多时间,降价了1万多,还赠送车位,只能靠降价来硬扛着走量。”     “原来客户敢于冒险加杠杆,现在都成了保守型。” 这位负责人补充称,比如现在房子卖了1500万,只会买1200万的房子,手里总想着留点现金。     对于打算今年要结婚的赵卉来说,买房已经迫在眉睫。她和男友三个月前开始看房,目光瞄准了回龙观、北苑板块,但实地观感发现,看得上的次新房超了预算,而买得起的房子大多楼龄老、户型差。     最终在12月中旬,赵卉(化名)选择了北苑的一则新盘,510万的总价,月供1.7万元。那时也是北京楼市最惨淡的日子,正在冲刺业绩的开发商给了20多万元的促销优惠。     “1月份初刚签完合同,开发商就把所有折扣都收回了。之前看过的八九套二手房,有一半也已停售卖出。”在海淀某互联网大厂工作的赵卉告诉作者,一方面自己害怕过了年房价会涨,庆幸现在捡了便宜,另一方面也担心公司继续裁员,到时候还不起月供。“现在杠杆真的拉满了,还靠父母出了不少钱。”     行情寒冬下,类似赵卉这样加杠杆的客户,如今少了很多。二手房的暖冬已至,今年春节,北京很多售楼处都不关门停业了,苦苦挣扎的开发商们还在等风来,希望抓住这波行情。


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